23,40 € mjesečno za 65 m²: što piše u programu po kojem Pirovac dobiva osam stanova za mlade

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine raspisalo je 8. listopada nabavu projektanta za dvije zgrade s ukupno osam stanova za mlade u Pirovcu. Načelnik Ivan Gulam najavio je najam od 0,36 € po kvadratu, dakle 23,40 € mjesečno za stan od 65 m², i želju da se u Pirovcu izgradi još 50 takvih stanova. Pogledali smo program Vlade po kojem se to radi. Najamnina nije cijena nego pravni status koji nakon deset godina otvara otkup stana po cijeni od oko petine tržišne.

Što je program

Riječ je o Programu izgradnje i obnove stambenih jedinica u državnom vlasništvu na potpomognutim područjima za mlade, koji je Vlada donijela 27. prosinca 2024. Financira se iz EU programa Konkurentnost i kohezija s 40 milijuna eura za cijelu Hrvatsku, uz 15% iz državnog proračuna. Odabrano je 79 projekata, planirana su 363 stana i 130 kuća, a rok provedbe je kraj 2029. Općina daje zemljište i oslobađa državu komunalnog doprinosa, zgrada ostaje vlasništvo Republike Hrvatske, a najmoprimce bira općina.

Gulam je vijest objavio 9. listopada na Facebooku, uz grafiku s dvije zgrade, obitelji i igralištem (naslovna slika). Projekt ne postoji: nabava projektanta tek je otvorena, pa je slika ilustracija, ne vizualizacija zgrada.

Pirovac je na popisu potpomognutih područja u IV. skupini, najmanje „potpomognutoj" od četiri. Taj status ima 287 od 556 hrvatskih općina i gradova. Projektiranje za Pirovac, Kijevo, Stankovce, Vrliku i Mrkopalj procijenjeno je na 143.078,88 €, od čega pirovačka grupa s dvije zgrade 25.567,36 €. Rok za ponude je 10. studenoga 2026., ugovor traje 24 mjeseca. Gradnja realno kreće 2028.

Zašto 23,40 €, a ne besplatno

Iznos od 0,36 € po kvadratu je zaštićena najamnina po Zakonu o najmu stanova, utvrđena Uredbom iz 1997. godine, tada 2,70 kuna, nikad usklađena i samo preračunata u eure. Ne pokriva ni pričuvu zgrade. Ali najamnina korisniku daje status najmoprimca po Zakonu o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima, a izmjene tog zakona iz prosinca 2025. (NN 151/2025) u članku 30. kažu da najmoprimac stana izgrađenog iz EU fondova nakon deset godina može tražiti otkup ili darovanje.

Cijena otkupa ne ide po tržištu nego po Uredbi o prodajnoj cijeni (NN 38/2024): osnovica je 796,34 € po kvadratu, što je etalonska cijena iz POS-a i mijenja se. Za Pirovac nema popusta po skupini ni za ruralni položaj, jer je mjesto uz more. Za gotovinu popust je 25%.

Nakon otkupa zabrana prodaje traje pet godina. Javni novac tako gradi stan koji za petnaestak godina može završiti na tržištu u privatnim rukama. To je model otkupa društvenih stanova iz devedesetih i glavni razlog zašto se u Hrvatskoj nikad ne nakupi javni fond stanova za najam.

Tko dobiva stan

Uvjeti su da je podnositelj ili partner mlađi od 45 godina, da je barem jedan zaposlen i da obitelj nema nekretninu ni građevinsko zemljište u Hrvatskoj. Bodovanje iz točke 11. Programa daje 20 bodova po partneru mlađem od 45, 7 bodova po djetetu, 6 za podstanare i 5 za stanovanje kod roditelja. Diploma nosi 15 bodova, srednja škola 5. Primanja ispod 100 € po članu nose 15 bodova, iznad 500 € po članu nula.

Prihod zato gotovo ne odlučuje. Par s dvije diplome, bez djece i s 3.000 € neto mjesečno ima 61 bod. Par sa srednjom školom, dvoje djece i jednom plaćom ima 74. Samac s diplomom i 1.200 € ima 41. Kod izjednačenih bodova prvi kriterij je obrazovanje. Program to i kaže: cilj je privući „stručnjake i osobe sa završenim visokim obrazovanjem". Riječ je o demografskoj, ne o socijalnoj mjeri.

Općina smije dodati vlastite kriterije, primjerice „stručne sposobnosti" ili „poslovne i radne okolnosti", uz odobrenje Ministarstva. Prigovore na bodovanje rješava sama općina, a Ministarstvo provjerava samo usklađenost odluke s Programom. Lista prvenstva je javna s imenima, i to je jedina kontrola.

Što ovakve mjere obično ne riješe

Osam stanova u mjestu s oko 1.900 stanovnika ne mijenja ni cijene ni ponudu. Korisnici dobivaju razliku prema tržišnom najmu od oko 7.000 € godišnje i otkup s popustom većim od 100.000 €, a svi ostali mladi ništa. Ugovor je na neodređeno, bez ponovne provjere prihoda, pa tko uđe s malom plaćom ostaje i kad mu naraste. Bečki model, na koji se takvi programi pozivaju, radi na masovnosti, stanovi se nikad ne prodaju, pravo ima tri četvrtine stanovnika, a najamnina pokriva održavanje. Hrvatski model pada na sva četiri uvjeta.

Na obali cijenu stanovanja diže turistički najam i paušalni porez na njega. Isti proračun koji ovdje gradi osam stanova taj sustav ne dira. Dodatnih 50 stanova koje načelnik najavljuje nema u Programu; pirovački udio je osam. Dva pitanja ostaju otvorena: tko će u Pirovcu predložiti dodatne kriterije bodovanja i hoće li lista prvenstva biti objavljena s bodovima po svakom kriteriju.