8 godina, 1 natječaj, 0 ponuda: kronologija Batižela od podjele TEF-a do očišćenog platoa bez investitora

Tvrtka Batižele d.o.o. osnovana je u studenom 2018. da 22 hektara bivše Tvornice elektroda i ferolegura pretvori u novu gradsku četvrt. Osam godina kasnije ima jedan poništeni međunarodni natječaj, nijednu obvezujuću ponudu, nijednog zaposlenog i urbanistički plan koji još nije donesen. Prvi vidljivi rad na terenu dogodio se tek ljetos, kad je oko 27.000 kubika troske odvezeno na Bikarac u sklopu drugog projekta. Ovo je kronologija svega što se o Batiželama govorilo i odlučivalo na sjednicama Gradskog vijeća i u dokumentima tvrtke, s rokovima koje je gradska uprava sama postavljala.

2018. do 2020.: država pretvara dugove u udjele

• 20. lipnja 2018. Gradsko vijeće donosi odluku o razvojnom projektu Batižele, na prijedlog Grada i uprave TEF-a d.d.
• 2. kolovoza 2018. Vlada prihvaća projekt: TEF se dijeli, a potraživanja države i Grada pretvaraju se u udjele u novom društvu.
• 5. studenoga 2018. Batižele d.o.o. upisane u sudski registar. Podjelom su preneseni zemljište i zgrade u vrijednosti 48 milijuna eura, Grad je jedini vlasnik.
• 27. rujna 2019. Skupština povećava temeljni kapital pretvaranjem potraživanja. Od tada Grad drži 67,94%, Republika Hrvatska 22,64%, Fond za zaštitu okoliša 8,72% i Hrvatske vode 0,70%.
• Listopad 2020. Vijeće usvaja studiju i plan revitalizacije koje je platila Europska banka za obnovu i razvoj (EBRD).

2021.: „Novi Šibenik” i prvi niz smiješnih rokova

• 13. travnja 2021. Gradonačelnik Željko Burić na zadnjoj sjednici starog saziva: fizička gradnja počinje u mandatu 2021.-2025., cijeli projekt traje 10 do 15 godina.
• 16. lipnja 2021. Na konstituirajućoj sjednici trećina vijećnika, s Hrvojem Zekanovićem kao predlagateljem, ubacuje odluku o međunarodnom javnom pozivu „Novi Šibenik, korak u budućnost”. Materijal vijećnici dobivaju neposredno prije glasanja. Zekanović je „siguran” u bagere za četiri godine, Burić prigovaračima poručuje da je u Vijeću „puno amatera”. Odluka prolazi s 12 glasova za i 9 suzdržanih. Poziv treba biti otvoren od 1. kolovoza do kraja listopada.
• 28. srpnja 2021. Burić: konkretni radovi „negdje u periodu od 2 do 2 i pol godine”.
• 1. kolovoza 2021. Rok za objavu poziva prolazi, a poziva nema ni u Financial Timesu ni na stranicama Grada. Dogradonačelnik Danijel Mileta krajem kolovoza kaže da se „radi na tome”. Grad ga u rujnu objavljuje samo na svojim stranicama, bez međunarodne objave koju je odluka predviđala.
• 15. rujna 2021. Na pitanje SDP-a zašto poziva nema u Financial Timesu Burić odgovara: „U kojoj fazi je natječaj, mene ne zanima.”
• Studeni 2021. Grad i Ministarstvo graditeljstva imenuju povjerenstvo za natječaj. Neobvezujući poziv zatvoren je 16. studenoga otvaranjem triju pristiglih ponuda. Na konferenciji 17. studenoga predstavljena je direktorica Nina Kursar, viša savjetnica za proračun u Gradu, gradonačelnik govori o „troje ozbiljnih investitora” čija imena ne zna, a Grad najavljuje obvezujući natječaj u prvom kvartalu 2022. Na sjednici 14. prosinca: „niti znam, niti ima potrebe da znam”.

2022. i 2023.: konzultanti, 36 tjedana i tekst natječaja

• Lipanj 2022. EBRD, uz austrijski fond CREATE, ugovara konzultante: Mazars Cinotti Consulting s partnerima Colliers, Slaughter and May i M&S Partners. Na predstavljanju 28. lipnja najavljeno je da će investitor biti poznat za 36 tjedana. Na sjednici 9. lipnja Burić je o zainteresiranima rekao: „ne pamtim ih, niti imam namjeru ih pamtiti”, a Branko Kronja (NLSP) iz izvješća tvrtke čita da je na terenu 51.000 kubika troske.
• 30. kolovoza 2022. Burić: investitor u prvom kvartalu 2023.
• Ožujak 2023. Nova TV objavljuje priloge o onečišćenju na Banju i TEF-u. Burić ne tuži, kaže da su vrijednosti ispod nizozemskog standarda uzetog kao kriterij, a katransku jamu procjenjuje na oko 150.000 eura sanacije. EBRD angažira britanski Arup, čije izvješće iz svibnja 2023. ulazi u natječajnu dokumentaciju.
• Lipanj i rujan 2023. Mario Kovač podsjeća da je rok od 36 tjedana istekao krajem ožujka. Burić u rujnu kaže da natječaj čeka procjeniteljsko povjerenstvo: „ja sam budala, jer hoću napraviti nešto transparentnije nego što je potrebno”.
• 14. prosinca 2023. Vijeće s 10 glasova za i 2 protiv prihvaća tekst natječaja za razvojnog partnera. Investitoru se nudi 189.339 m² od ukupno 220.839, uz 31.500 m² izdvojenih za školu, vrtić, glazbenu školu i vatrogasce. Stambeno zemljište ide u prodaju po početnoj cijeni 562,68 €/m², ostalo u pravo građenja na 75 godina za 2,24 €/m² godišnje. Minimum su dva hotela s 380 soba, garaže s 570 mjesta i dvorana s 3.000 sjedala. Burić: „Šibenik više nikad neće biti isti.” Kronja traži da se teren očisti prije gradnje; po natječaju trosku uklanja investitor.
• 19. prosinca 2023. Skupština tvrtke usvaja natječaj i odlučuje smanjiti temeljni kapital s 39,4 na 5,3 milijuna eura, da pokrije 34 milijuna eura gubitaka naslijeđenih podjelom TEF-a.

Što je pisalo u natječaju

Natječajna dokumentacija, objavljena na stranici projekta, sastoji se od poziva za iskaz interesa na 43 stranice, općih uvjeta okvirnog ugovora i priloga; pravni, financijski i tehnički dosje dobivali su samo kvalificirani kandidati. Ključne obveze investitora:

• Zemljište. Ukupno 220.839 m² dijeli se u četiri vrste čestica: stambene se prodaju po početnoj cijeni 562,68 €/m², na hotelskim, trgovačkim i ostalima osniva se pravo građenja na 75 godina za 2,24 €/m² godišnje, 31.500 m² za javne objekte ostaje Gradu i Županiji, a čestice za komunalnu infrastrukturu investitor kupuje po početnoj cijeni 186,53 €/m² i odmah ih bez naknade prenosi Gradu.
• Komunalna infrastruktura. Ceste, zelene i javne površine cijele zone investitor gradi sam ili financira njihovu gradnju, po vlastitom izboru, ugovorom s Gradom. Kod financiranja Grad bira izvođača javnom nabavom, a trošak se prebija s komunalnim doprinosom za investitorove zgrade. Ako investitor gradi sam, Grad u fusnoti općih uvjeta kaže da komunalni doprinos naplaćuje u cijelosti.
• Obvezni sadržaji. Dva hotela s najmanje 380 soba, jedan s pet i jedan s četiri zvjezdice, javne garaže s najmanje 570 mjesta i multifunkcionalna dvorana s 3.000 sjedala, koju investitor gradi i njome upravlja. Zgrade do deset etaža dopuštene su na najviše 5% tlocrtne površine, i to najdalje od mora.
• Sanacija. Pod prijetnjom raskida ugovora investitor odvozi oko 30.000 m³ troske, sanira tlo na tri lokacije iz izvješća OIKON-a iz 2018. i sve uređene površine pokriva slojem čiste zemlje od najmanje 60 cm, prije početka ili istovremeno s gradnjom.
• Javni dio. Grad i Županija na izdvojenom zemljištu o svom trošku grade školu, vrtić, glazbeno-plesnu školu i vatrogasnu postaju, a Grad naručuje i plaća UPU, koji se izrađuje prema investitorovu masterplanu.
• Bodovanje. Financijska ocjena nosi 70%: neto sadašnja vrijednost kupoprodajne cijene i naknada za pravo građenja na 25 godina uz diskontnu stopu 4%. Tehnička nosi 30%: reference, arhitektonsko rješenje, dvorana i udio nestambenih sadržaja.
• Jamstva i kazne. Garancija od 10% kupoprodajne cijene stambene zone, godišnja garancija za naknadu prava građenja i petogodišnja za održavanje objekata. Za kašnjenje ugovorna kazna od 1,5 €/m² mjesečno na svim česticama koje investitor razvija, nakon 12 mjeseci produljenja raskid i pravo Grada na nazadkup.

2024.: jedan kvalificirani kandidat, nula ponuda

• 8. siječnja 2024. Natječaj objavljen. Faza A, iskaz interesa, traje do 4. ožujka. Stižu dva iskaza interesa. Tonči Restović (SDP) 13. ožujka traži da postupak bude „ne javno, nego iznimno javno”, Kursar kaže da imena do kraja postupka ne smiju objaviti. Kronja traži poništenje natječaja.
• 25. ožujka 2024. Počinje faza B s jednim kvalificiranim kandidatom. Odluka o poništenju od 5. rujna imenuje oba kandidata: kvalificiran je Eagle Hills Waterfront Investment iz Abu Dhabija, a konzorcij bečkog SoReala i karlovačkog Vacona diskvalificiran. Izvješće tvrtke za 2025. kandidata ne imenuje.
• 20. lipnja 2024. Kursar na Vijeću: naknada za vođenje tvrtke podignuta s 400 na 800 eura mjesečno. Rok za ponude je 19. kolovoza.
• 2. rujna 2024. Rok, na zahtjev kandidata dvaput produljen za ukupno 11 tjedana, istječe bez ijedne obvezujuće ponude. Natječaj je poništen. Kandidat se povukao uz obrazloženje o „rigidnosti općih uvjeta”; Kursar za Lider kaže da u osam mjeseci komunikacije nijednom nisu spomenuli rigidnost i da nijedna odredba nije rigidna. Grad najavljuje analizu i dvije opcije: ponovljeni natječaj ili vlastiti urbanistički plan s odvojenim natječajima.
• 18. rujna 2024. Kovač natječaj naziva „blamažom međunarodnih razmjera”. Burić: natječaj je Grad stajao „0 kuna ili 0 centi”, problem je u tržištu. Stavka od 85.000 eura u proračunu je, objašnjava Kursar, zakup „narančaste zgrade” koji Grad plaća tvrtki.
• 12. prosinca 2024. Kovač proglašava Batižele i Vali Solaris propalima, Burić: „ništa nije propalo”. Portal piše o trošku zakupa i o dvostrukoj ulozi direktorice.

2025.: odluka o planu uoči izbora, pa segmentacija

• Ožujak 2025. Završno izvješće analize EBRD-a i Mazarsa. Odluka: usvojiti urbanistički plan, zemljište segmentirati „kako bi se privukli specijalizirani investitori”, sanirati teren.
• 9. travnja 2025. Na posljednjoj sjednici saziva Vijeće donosi odluku o izradi Urbanističkog plana uređenja zone mješovite namjene Crnica. Marko Petković pita „za koga smo mi žrtvovali 4 godine”; Burić odgovara da je investitor odustao „zbog čvrstih stavova Grada”. Pročelnica Madlena Roša Dulibić na pitanje o 2.000 kreveta: „mi ne donosimo UPU”, nego odluku o izradi. Burić prvi put najavljuje da troska ide na Bikarac.
• Lipanj 2025. Burić ulazi u četvrti mandat. Pokrenut postupak ocjene treba li planu strateška procjena utjecaja na okoliš.
• 1. rujna 2025. Batižele ugovaraju idejna rješenja: Ekomena iz Zagreba za kopneni dio (25.000 eura bez PDV-a), Pomorski projekti za pomorsko dobro i vjetrovalnu klimu (25.700 eura). U listopadu geotehnika za 9.000 eura.
• 23. rujna 2025. Burić na Vijeću: Grad je zaprimio „službeni memorandum jedne tvrtke iz zapadne Europe” za cijeli projekt, ali sve ide na javno nadmetanje, po segmentima. Kovaču poručuje: „dovedite investitore”, a o projektima će ubuduće govoriti „kad dođu bageri”.
• Studeni i prosinac 2025. Ekomena predaje radnu verziju s varijantama „Rivijera” i „Breaksea”; tvrtka bira Rivijeru. U proračunu za 2026. stavka „Razvoj projekta Batižele” iznosi 84.661 eura, cijela je zakup.

2026.: troska odlazi, plan dobiva još jednu studiju

• 9. veljače 2026. Grad potpisuje ugovor s Opera Groupom za sanaciju Plohe 1 na Bikarcu, 3,79 milijuna eura s PDV-om, 95% bespovratno. Troska s TEF-a je obvezni materijal za nasipavanje.
• 9. ožujka 2026. Kursar reizabrana za članicu uprave do 2030., i dalje volonterski uz 800 eura mjesečno.
• 18. ožujka 2026. Maja Šintić traži da se u idejna rješenja uključi Društvo arhitekata i da se objavi Mazarsova analiza tržišta. Burić: oba idejna rješenja su gotova, dodaje se županova srednja škola, urbanistički plan bit će „u ovim klupama” u zadnjem kvartalu 2026., a prodaja stambenog dijela financirat će javne sadržaje. Plan će, kaže, omogućiti da Grad projekt radi sam, bez koncepta „investiraj jedan na cijelom području”.
• 23. travnja i 12. svibnja 2026. Rješenje prezentirano Društvu arhitekata Šibenik, koje šalje pisano očitovanje. Ni rješenje ni očitovanje nisu javno objavljeni.
• Lipanj do kolovoz 2026. Oko 27.000 kubika troske odvezeno na Bikarac. Prvi vidljivi rad na terenu od osnivanja tvrtke, plaćen iz projekta koji nije njezin.
• 24. srpnja 2026. Županijski upravni odjel za zaštitu okoliša traži stratešku procjenu utjecaja na okoliš s glavnom ocjenom za ekološku mrežu. Plan time dobiva još jedan korak prije javne rasprave.
• 15. rujna 2026. Izvješće tvrtke za 2025. Vijeće prima na znanje za deset sekundi, bez ijednog pitanja. Na aktualnom satu Burić kaže da je „područje TEF-a potpuno očišćeno”, da u katranskoj jami ostaje 300 do 400 tona koje će Grad sanirati i iz proračuna, da se radi studija utjecaja na okoliš i da Grad priprema međunarodni arhitektonski natječaj za prvu fazu: dvoranu, garažu s 800 mjesta i park. Konkretne aktivnosti očekuje za dvije do dvije i pol godine. Vijeće istog dana s 11 glasova mijenja odluku o izradi plana zbog strateške procjene.

Rokovi koje je uprava sama postavila

Gdje je projekt danas

Investitora nema, natječaja nema, a tvrtka u izvješću za 2025. ne navodi ni rok ni model novog natječaja. Urbanistički plan, bez kojeg po riječima gradonačelnika nema gradnje, čeka stratešku studiju, pa ga u 2026. neće biti. Idejna rješenja kopnenog i obalnog dijela gotova su i plaćena, ali javnost ih nije vidjela. Troska je odvezena, katranska jama s 300 do 400 tona ostaje bez roka i iznosa, a u bilanci tvrtke i dalje stoji 121.131 euro rezerviranja za sanaciju.

Tvrtka nema zaposlenih, a njezin najveći prihod je zakup koji joj plaća vlasnik: Grad je u 2025. uplatio 84.660 eura, 85% svih prihoda od zakupa, i nastavlja s 7.055 eura mjesečno u 2026. Jedini novi rok koji je uprava dala ponovno je onaj iz srpnja 2021.: konkretne aktivnosti za dvije do dvije i pol godine.

Otvorena pitanja

• Kad će biti objavljena idejna rješenja Ekomene i Pomorskih projekata te očitovanje Društva arhitekata?
• Kad se raspisuje najavljeni arhitektonski natječaj za dvoranu, garažu i park, tko ga plaća i može li se provesti prije donošenja plana?
• Tko je tvrtka iz zapadne Europe koja je u rujnu 2025. poslala memorandum i što je s tim bilo?
• Koliko će stajati sanacija katranske jame i hoće li Fond za zaštitu okoliša sudjelovati?
• Hoće li Mazarsova analiza tržišta iz ožujka 2025., koju je Šintić tražila, biti dostupna javnosti?